Definición / Objetivo
Avalúo Hotel – Las valoraciones de bienes raíces en Latinoamérica y otros lugares son únicas debido a que consideran el valor del inmueble y el valor estrechamente asociado al negocio hotelero. Las valoraciones de hoteles y resorts tienen los siguientes usos: Reportes financieros (NIFF), préstamos bancarios, y/o decisiones internas. LOGAN ha desarrollado valoraciones de hoteles en México, Colombia, Perú, Costa Rica y Panamá. Las marcas de hoteles-resorts que LOGAN ha valorado incluye: Holiday Inn Express, IBIS, Trypp, Decameron, Intercontinental y otras.
Tipos de Activos / Oportunidad
Por Instalaciones
- Servicio Completo – Servicio Limitado – Resort – Convención – Todo-Suite – Estadía Prolongada – Boutique
Por Segmento de Precios
- De lujo – Superior de Lujo – Categoría media / media-alta – Económico – Budget
Por Orientación de Mercado
- Comercial – Ocio – Convención – Residencial
Métodos, Enfoques y Relevancia / Solución
Costos – El enfoque costos es relevante cuando las propiedades son relativamente nuevas.
Enfoque Comparativo – En Latinoamérica esta metodología de valoración es difícil de aplicar para los hoteles, ya que pocas transacciones se realizan, y las comparables a menudo no son referencia.
Capitalización de Mercado – Es un método de valoración relevante debido a que toma en cuenta los ingresos de la propiedad. Sin embargo, puede llegar a perder relevancia cuando la propiedad está en estabilización o en un mercado atípico (pandemia como ejemplo).
FDC – Típicamente es el mejor método de valoración, ya que resume las proyecciones de ingresos y costos para concluir un INO. Este es el método preferido para evaluar posibles adquisiciones hoteleras para inversionistas en América Latina.
Factores Claves / Características
- Información suministrada por el cliente, datos de campo, e información interna – Tarifa, tasas de ocupación del sujeto y el mercado – Contrato de operación del hotel y/o resort
Tendencias Recientes
Reserva online de un sistema de reservación propio.
Formato de hotel moderno y orientando a la generación más joven – Moxy como ejemplo.
Restricciones de COVID-19 y su impacto en la industria hotelera: situación negativa, sin embargo, en algunos países como México, el repunte ha sido rápido.
Estructura del Entregable / Reporte
A. Consideraciones de valor – resumen. B. Propósito, alcance, limitaciones del reporte. C. Descripción del terreno. D. Descripción de las construcciones. E. Alcance del trabajo. F. Mayor y mejor uso. G. Enfoques de valor. H. Conciliación final. I. Certificación de avalúo
Mercados y Corredores Relevantes
Colombia
Medellín Bogotá Cartagena Santa Marta San Andrés
Mexico
Cancún, Riviera Maya Cabo San Lucas Puerto Vallarta Tulum Playa del Carmen
Perú
Lima, Miraflores Lima, San Isidro Lima, Santa Cruz
CR-CA
Papagayo Tamarindo Guanacaste Bocas del Toro Panamá
