Definición / Objetivo
Valoración de Comunidades Planificadas Maestras (Master Planned Community) – Un gran proyecto que es planificado, diseñado, y comercializado bajo un concepto o marca cohesiva. Las comunidades planificadas maestras son un concepto relativamente nuevo en América Latina, pero tuvieron un gran éxito en algunos mercados como México y Costa Rica en particular.
Las comunidades planificadas maestras son importantes porque ofrecen seguridad, estándares de diseño, reputación y un entorno de vida cohesivo con amenidades.
Los inconvenientes incluyen la dificultad para asegurar la deuda en propiedades tan complejas y las grandes necesidades de capital para desarrollar infraestructuras, especialmente agua y de tratamiento de aguas.
Tipos de Activos / Oportunidad
Comunidad planificada maestra turística – Un plan maestro que se dedica al uso de segunda residencia o al uso de complejos turísticos. México y Costa Rica son pioneros en este tipo de MPC. Algunas veces hay hoteles, resorts y campos de golf dentro de la combinación de productos de las MPCs.
Comunidad planificada maestra con campos de golf – Una MPC con un campo de golf que ayuda a atraer compradores y mejora el atractivo visual de un plan maestro. Las MPCs de golf suelen ser también MPCs turísticas, que esperan atraer turistas con la atracción de servicios de golf.
PUD – Desarrollo Urbano Planificado. Una MPC que se desarrolla del núcleo de una ciudad, donde los edificios a menudo se demuelen y es necesaria la reurbanización. Los PUDs incluyen un importante desarrollo vertical y requieren un permiso especial de las autoridades de zonificación. El mayor potencial de desarrollo a través de la rezonificación permite a los desarrolladores comprar proyectos con construcciones existentes y crear un proyecto de redesarrollo financieramente viable.
Métodos, Enfoques y Relevancia / Solución
Costos – Por lo general, la infraestructura es relativamente nueva, por lo que se aplica el enfoque de costos.
Enfoque de ventas o enfoque de mercado – Esto se hace típicamente con macro lotes, donde un valuador puede encontrar otros macro lotes en el mercado que se venden a los desarrolladores.
Capitalización de Ingresos – no suele ser un método utilizado en la valoración de las MPCs.
DCF – se aplica a través del enfoque de ventas unitarias para los lotes o unidades que se liquidan por sí mismas.
Tendencias Recientes
Teletrabajo – Vivir fuera de las ciudades es cada vez más factible con horarios de trabajo flexibles, la implementación de tecnología avanzada de coworking y la automatización.
Impactos de la pandemia en los viajes globales – México se ha beneficiado de las restricciones impuestas en Europa para atraer a los norteamericanos a visitar y comprar segundas residencias en sus MPC turísticos. Además, el enfoque de no intervención ante la pandemia también ha atraído a europeos y australianos a emigrar a México de forma permanente.
La delincuencia y la necesidad de seguridad – La delincuencia es una de las principales preocupaciones de América Latina, existe el deseo y la necesidad de aumentar los niveles de seguridad. Las Comunidades Planificadas Maestras (MPC) proporcionan mayores niveles de seguridad por medio de casetillas de seguridad, vigilancia comunitaria y patrullas de seguridad.
Estructura del Entregable / Reporte
Informe de Valoración– Narrativo
- Consideraciones de valor
- Alcance
- Información del sitio
- Mejoras, descripción
- Alcance de la valoración
- Mayor y Mejor uso
- Técnicas de valuación
- Conciliación de la Valoración
- Certificado de ética
