Definición / Objetivo
Bodegas Industriales Logísticas – Son proyectos industriales que están diseñados para almacenar bienes para el envío a consumidores y proveedores. Están especialmente diseñados para facilitar la distribución eficiente de bienes a través de la cadena de suministro. El tipo de producto está evolucionando rápidamente y está siendo impulsado por la demanda del comercio electrónico. Esta clase de activo se está automatizando y en el futuro se le integrará robótica, facilitando el movimiento de productos entre bodegas. Se están desarrollando nuevos parques con único propietario, lo que ofrece un producto de mayor calidad, combinaciones de inquilinos variada, y mayor esfuerzo en adoptar nuevas tecnologías. En estos parques a veces se construye espacio especulativo, o bodegas pre lease, para construir según la necesidad de los clientes. Finalmente, existe la posibilidad de negociar con los inquilinos dentro del portafolio y ofrecer mejoras para los arrendatarios y así atraer a clientes específicos.
Tipos de Activos / Oportunidad
Terminal de camiones
- Bodegas de cross-dock
Almacenamiento general
Bodegas de distribución
- Costera – o instalaciones de distribución portuaria
- Bodegas logísticas Build to suit (Hechas a la medida)
- Bodegas logísticas especulativas
- Bodegas en Zonas Francas
Métodos, Enfoques y Relevancia / Solución
Costos – Muchas bodegas clase A han sido construidas recientemente. La depreciación es menor, y el enfoque se puede aplicar.
Comparación de ventas o enfoque de mercado – El problema de usar este enfoque, es que usualmente hay muy pocos comparables en el mercado. Sin embargo, esto está cambiando, debido a que el mercado logístico se está expandiendo.
Capitalización de ingresos – Las rentas usualmente son a largo plazo y son con compañías multinacionales. Esto implica que las rentas son robustas y estables, que es lo que los inversionistas buscan cuando invierten en activos industriales. Este enfoque se considera útil a la hora de valorar bodegas de distribución.
Flujo de Caja descontado – El método del flujo de caja es importante porque tiene en cuenta el tiempo y el ingreso.
Factores que Impactan el Valor
Espacio de almacenamiento – Las bodegas nuevas son mucho más competitivas respecto a las bodegas clase B, en términos de renta por M3, la cual es una medida importante para las compañías logísticas. Los proyectos clase A tienen alturas libres más altas, lo que les permite almacenar mucho más.
Acceso – Los proyectos deben estar ubicados cerca de vías principales y deben estar más cerca de las ciudades que de los peajes. Esto permitirá que los camiones distribuyan de forma más eficiente.
Factores Claves / Características
Calidad crediticia del inquilino – Este es un factor clave para establecer cuan robusto y estable es un contrato de arriendo. Los inversionistas buscan activos con flujos de caja robustos y estables, y usualmente las compañías multinacionales con garantías corporativas son los inquilinos más estables.
Muelles – Una mayor cantidad de muelles implica que la bodega puede distribuir más mercancía, debido a que puede cargar más camiones al tiempo.
Estructura de propiedad – Los parques industriales logísticos de un único propietario, tienen ventajas respecto a los parques con múltiples propietarios: A) Mejor variedad de inquilinos B) Capacidad para adaptarse a nuevas tecnologías C) Proveer soluciones para los usuarios, por ejemplo, bodegas Build To Suit, mejoras para inquilino y espacios especulativos.
Tendencias Recientes
Incremento en la demanda del comercio electrónico.
Tendencias hacia el desarrollo de Parques Logísticos con un único propietario en Colombia, Perú, Costa Rica (México ya ha realizado este cambio).
Estructura del Entregable / Reporte
Reporte de Valoración
- Consideraciones de valor que impactan el valor
- Alcance, propósito, proceso del reporte
- Resumen de terreno, resumen infraestructura
- Resumen de mejoras del edificio
- Objetivo del producto de trabajo – Alcance
- Mejor y Mayor Uso – el uso legal más productivo
- Metodologías de valoración
- Resumen de valoración – Justificación
- Certificación y declaración de conflicto de intereses
Mercados y Corredores Relevantes
Colombia
Calle 80 – Bogota
Jamundí – Cali
Malambo – Cartagena
Mexico
Mexico City
Guadalajara
Monterrey
Peru
Lima
Lurin
CR-CA
San Jose, Coyol
Panama City
Guatemala
Colombia
Latam
Pactia
Terranum
México
Finsa
Prologis
Vesta
Artha Capital
Advance
Perú
Latam
CR-CA
Latam
Improsa
BCR
